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招商地产停牌猜想:有多少集团资产可注入?

[摘要]前海蛇口自贸区挂牌在即,招商地产的停牌引发了市场对招商局集团地产资源整合的猜想。 近年来招商局集团的地产业务整合一直备受关注。在地产业务方面,招商局集团主要通过蛇口工业区、漳州开发区等提供成片开发综合服务,并通过招商地产从事房地产开发业务,...

前海蛇口自贸区挂牌在即,招商地产的停牌引发了市场对招商局集团地产资源整合的猜想。

近年来招商局集团的地产业务整合一直备受关注。在地产业务方面,招商局集团主要通过蛇口工业区、漳州开发区等提供成片开发综合服务,并通过招商地产从事房地产开发业务,但集团与子公司之间存在很多业务交叉重叠,将地产业务整合进招商地产被认为是招商局集团业务整合的一大方向。

那么,招商局集团到底有多少土地,其中有多少可以整合进招商地产?

以蛇口为代表的片区开发

招商局集团创立于1872年晚清洋务运动时期,是一家颇具历史的老牌央企,交通、金融、地产是其三大核心产业。

地产业务方面,招商局集团主要涉及成片开发区建设和地产开发,蛇口工业区则是成片开发区建设的代表以及招商局集团发展地产业的基石,招商地产则是地产开发的代表企业。

目前,招商局集团的土地储备主要位于深圳蛇口、前海,福建漳州。

蛇口占地面积约11平方公里(等于1100万平方米)。1979年1月经国务院批准,招商局集团在深圳蛇口全资设立招商局蛇口工业区有限公司(下称“蛇口工业区”),成为中国第一个对外开放的工业区。

目前,蛇口工业区正在积极推进“再造新蛇口”工程,推动园区的产业升级。其中,“蛇口网谷”项目已聚集了互联网及电子商务企业70余家;海上世界城市综合体总占地面积约45公顷,总建筑面积约100万平方米,2013年12月新海上世界商业正式开业,推动了商业模式创新和再造新蛇口的进展。

2003年,在深圳市政府的支持下,招商局集团获得了深圳宝安光明南(现为光明新区)2平方公里(等于200万平方米)工业用地,为蛇口工业区产业转型和社区升级改造提供了新的空间。2011年3月,招商局集团与深圳市签署了全面战略合作框架协议,将在光明新区投资建设“智慧城”项目。

2011年6月,招商局集团又以64.4亿元竞得深圳蛇口太子湾总计69.8万平方米的地块项目,拟建建筑面积170万平方米。

漳州开发区是招商局集团成片开发区建设的另一个代表。

1992年12月,为促进海峡两岸早日“三通”,招商局福建省漳州市创办漳州开发区,漳州开发区目前行政辖区面积56.17平方公里,开发建设用地面积为34.24平方公里(等于3424万平方米)。该区建港条件优越,拥有深水岸线13公里,可规划建设万吨级以上泊位33个,其拥有的土地和岸线资源,已成为招商局集团的重要战略储备。

2007年5月,漳州开发区人工岛项目成功获得国务院批准,并确定为经营性项目用地。该项目用海总面积250.95公顷(3764.25亩),其中填海220.62公顷(3309.3亩),用于建造人工岛,为漳州开发区未来的发展提供更大空间。

不难看出,招商局集团已拥有较强的成片开发区建设与产业升级实力,它也正在利用这个实力进行开发区升级改造的全国复制。

2012年7月,由招商局集团牵头,在青岛高新区一块近3平方公里(等于300万平方米)的土地上打造一个“产、融、城”结合的产业综合体;同时将“蛇口网谷”经验带到青岛,启动“青岛蓝湾网谷”项目,启动区占地面积约20万平方米,总建筑面积24万平方米。

而目前最受关注的是前海,招商局集团在前海地区拥有3.9平方公里(等于390万平方米)的土地,占前海18平方公里土地面积约21%,这些土地尚未开发。

以商住为主的招商地产

作为招商局集团唯一的房地产业务上市平台,招商地产在整个集团的地产业务发展中扮演了重要角色。

招商地产前身为蛇口招商港务股份有限公司,主要经营港口业务。经历多次调整之后,于2004年正式更名招商地产,主营房地产业务。其控股股东为蛇口工业区,最终控制人为招商局集团。

招商地产是国内最早的房地产公司之一,与万科、保利、金地齐名。

2014年,招商地产实现签约销售面积364.28万平方米,同比增加32.92%,签约销售金额510.49亿元,同比增加18.18%。

截至2014年底,招商地产分别在深圳、北京、上海、广州等30个大中城市地区拥有项目,累计开发面积逾3000万平方米。

与大部分房企减少拿地、放缓开工节奏不同,招商地产过去一年拿地颇为积极,其在上海、广州、深圳、南京等核心城市通过招拍挂、收购等多种方式,新增项目资源610.74万平方米,其中权益面积466.23万平方米。

值得注意的是,背靠招商局集团,招商地产在获取土地资源上拥有成本和效率优势。

中投证券研究报告指出,招商局集团产业协同向全国各地拓展,与地方政府进行全面战略合作,一方面显著增强招商地产在当地拓展的优势,另一方面区域综合开发领域的合作将直接给招商地产带来可观的资源。招商局集团与地方政府存在利益互补关系是招商地产能够持续获取低成本资源的坚实保障。

蛇口工业区的海上世界就是产业协同的成果,也是招商地产商业项目的主要所在地。蛇口海上世界以重新装修打造的明华轮为中心,在近100万平方米的面积内,新建包括地标建筑招商局广场、金融中心二期、太子广场二期等3个甲级写字楼项目,还有由建筑大师桢文彦担纲设计的文化艺术中心、希尔顿酒店、海上世界广场和滨海公园等。

中银国际今年1月对招商地产的调研纪要显示:“今年起,招商地产将充分利用集团资源做大规模。招商局集团在蛇口、前海、漳州等地项目的住宅类产品或陆续交由公司打造,同时招商局集团在深圳、厦门、青岛、上海等港口均有投资,未来将进行港口升级打造综合体,部分项目将交由公司开发。”

3月23日,招商地产董秘刘宁在投资者互动平台上表示,招商地产将伺机参与招商局集团在前海的开发建设,具体方式确定后公司会按规定披露相关信息。

业内分析,招商局集团将适时将前海的部分土地注入到招商地产中,只是注入时间和方式尚难确定。
 


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